Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.

Luật gồm có 10 chương, 83 điều, chương I: những quy định chung, gồm 11 điều, từ Điều 1 đến Điều 11; chương II: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, gồm 10 điều, từ Điều 12 đến Điều 21; chương III: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai, gồm 6 điều, từ Điều 22 đến Điều 27; chương IV: kinh doanh sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, gồm 11 điều, từ Điều 28 đến Điều 38; chương V: chuyển nhượng dự án bất động sản, gồm 5 điều, từ Điều 39 đến Điều 43; chương VI: hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm 9 điều, từ Điều 44 đến Điều 52; chương VII: kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm 18 điều, từ Điều 53 đến Điều 70; chương VIII: xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm 6 điều, từ Điều 71 đến Điều 76; chương IX: quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản, gồm 6 điều, từ Điều 77 đến Điều 81; chương X: điều khoản thi hành, gồm 02 điều; từ Điều 82 đến 83.

Theo đó, Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp (cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh,…) quy định dưới đây.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp theo quy định tại dưới đây.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

+ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản (quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực).

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản./.